EL INCREMENTO DE LA MANCHA URBANA ¿DÓNDE INVERTIR EN MACHALA?

El crecimiento urbano de Machala avanza de manera constante, impulsado por la creciente demanda de suelo residencial en zonas con menor valor por metro cuadrado. Estas áreas representan una oportunidad para inversionistas que buscan capitalizar el aumento en la plusvalía a medida que la ciudad se expande.

¿Qué es la mancha urbana en Machala?

Según el Plan de uso y gestión del suelo de la municipalidad de Machala la mancha urbana se define como el suelo que presenta características de uso, ocupación e infraestructura que imposibilitan su regresión a la calidad de rural. Para calificar una superficie como parte de la mancha urbana, se consideran los siguientes factores:

• Trazado de vías locales vinculadas o no a sistemas colectores.
• Dotación de servicios básicos o cercanía a redes.
• Asignación de suelos para proyectos inmobiliarios o equipamientos.

Si un territorio cumple con al menos uno de estos requisitos, se clasificará como urbano.

Impacto en la valorización del suelo

El aumento en la demanda de suelo urbano ha generado una constante revalorización de los terrenos que se incorporan a la mancha urbana. Este fenómeno responde a la posibilidad de desarrollo inmobiliario y a la cercanía con infraestructura clave, como vialidades, servicios públicos y equipamiento urbano.

La expansión urbana permite un mejor aprovechamiento del suelo a través de proyectos de mayor densidad, uso mixto y habilitación para desarrollos residenciales y comerciales. Estos factores continúan impulsando el dinamismo del mercado inmobiliario y la inversión en bienes raíces.

Fuente: Zonificación del valor de la tierra, Municipalidad de Machala

Según la Zonificación del Valor de la Tierra publicada por la Municipalidad de Machala para el bienio 2024-2025, las zonas periféricas de la ciudad, marcadas en color café, presentan el menor valor referencial por metro cuadrado dentro del área urbana. En contraste, conforme nos acercamos a las zonas céntricas y comerciales, el valor del suelo aumenta significativamente debido a su mayor demanda y acceso a infraestructura consolidada.

Este escenario ha llevado a inversores
inmobiliarios a enfocarse en áreas con valores actuales más bajos, anticipando incrementos futuros en su plusvalía, así como el desarrollo de los servicios básicos y viales en estos sectores. Es así como surgen pequeñas manchas de colores que representan un mayor valor en el suelo, dentro de aquellas zonas de color café, perteneciendo a las áreas residenciales que ya se encuentran en desarrollo en aquellos terrenos, ubicados principalmente al sureste de Machala.

¿Hacia dónde crece la mancha urbana en Machala?

De acuerdo con el Plan de uso y gestión del suelo de la municipalidad de Machala, el tipo de uso de suelo que predomina dentro de la mancha urbana de la ciudad es el habitacional, comercial y de servicios, el cual se extiende a lo largo del límite urbano de la ciudad. Aquellas zonas periféricas de la ciudad que se encuentran dentro del límite urbano se vuelven una oportunidad atractiva de inversión, al ser parte del uso de suelo con fines residenciales y comerciales, beneficiándose de un incremento en su plusvalía conforme se desarrolla el incremento de la mancha urbana hacia estas zonas.

Fuente: Plan de Uso y Gestión de suelo, Municipalidad de Machala

El crecimiento horizontal de la ciudad, junto con la oferta de terrenos a menor costo en sectores más alejados del centro, sigue incentivando el interés en nuevas inversiones inmobiliarias. Estas zonas dentro del límite urbano representan una oportunidad estratégica para quienes buscan maximizar la plusvalía y beneficiarse del desarrollo urbano ordenado en Machala.

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